해운대 해변에 108층 승인이 가능했던 5가지 이유

해운대에 108층 초고층 빌딩이 들어선다. 그것도 해운대 언저리가 아닌 해변 바로 앞이다.  

해변 바로 앞의 초고층 빌딩은 상당한 환경문제를 유발할 수 있다. 해변 바로 앞에 박힌 108층의 거대한 쐐기는 아름다운 해운대 해변에 어떤 문제를 일으킬지 모른다. 그러나 이에 대한 어떤 환경평가도 없이 108층 짜리 빌딩의 건설은 승인되었다. 

당초 부산시는 이 부지를 공원으로 활용하겠다고 약속했다. 그러나 이를 어기고 초고층 빌딩을 승인했을 뿐 아니라 900여 가구의 주거시설도 허락했다. 대한민국의 대표적 휴양지이며 부산 최고의 공공공간인 해운대가 부자들의 앞마당이 된 것이다. 

어떻게 이런 말도 안되는 일이 벌어지게 된 걸까? 여기엔 부산시의 결정적이고 지속적인 어시스트가 있었다. 해운대에 백층이 넘는 괴물 콘크리트 덩어리를 짓겠다는 민간사업자를 위해 부산시가 보여준 환상적인 도움은 이렇다.  

첫째, 경관개선지침의 고도제한을 전투적으로 해제해버린 부산시

2005년부터 부산시는 주요 해수욕장 6개 지역에 대하여 해안경관개선지침을 건축사와 관련 기관에 하달 시행하고 있었다. 이 지침에 의하면 해운대 관광리조트가 들어설 지역은 최대 60m 이상 높이의 건물을 지을 수 없다. 그러나 부산시는 2007년 해운대 관광리조트 사업의 시작과 함께 이 고도제한을 해제해버렸다. 이 조치만으로 부족했다. 부지는 중심미관지구와 일반미관지구로 이원화 되어 있었는데 해안에 가까운 전면부인 중심미관지구는 건축 높이가 14m로 제한되었다. 부산시는 과감하게 두 부지를 일반미관지구로 합쳐버림으로서 이 제한도 없애 버렸다. 그렇게 해서 당초 제한 높이인 14m의 34배가 넘는 477m의 빌딩이 승인되었다.

둘째, 해운대에 도심공동화 이론을 도입한 부산시의 창의성

해운대 관광리조트에 주거시설을 허용하면서 부산시가 든 중요한 이유는 도심공동화현상이었다. 그러나 도심공동화현상은 직장인들의 퇴근 뒤 비워지는 도심지업무지구에 적용되는 것으로 해운대처럼 업무시설이 아닌위락시설과 숙박시설이 들어선 휴양지에는 애초에 적용될 수가 없는 이론이다. 그러나 부산시는 기괴한 창의성으로 도심공동화론을 해운대에 적용하여 주거지 900여 가구를 허용했다.

일반적으로 고층 주상복합에서 주거시설의 허용은 주로 오피스시설에 종사하는 사람들의 주거 수용과 도심의 공동화 현상을 방지하기 위하여 엄격한 용도별 지역지구제를 순화시킨 제도이다. 따라서 이는 주로 도심지업무지구에 적용하고 있다. 그러나 해운대 관광리조트는 일반상업지구에 속하고는 있으나 업무가 중심이 된 도심은 아니고 주변이 거의 위락적 성격의 시설들로 들어 차 있어 도시의 공동화 현상이 일어날 수 있는 곳은 아니다.(해운대 관광리조트 개발의 공공성과 도덕성 동아대 건축학교 조용수 교수)

 
셋째, 3차원이 없는 부산시의 황당한 환경영향평가

부산시의 환경영향평가 대상은 대지면적 15만 제곱미터 이상으로 이 규정에 의하면 해운대 관광리조트는 평가 대상이 아니다. 그러나 해운대 관광리조트는 연면적이 무려 65만 제곱미터로 용적율이 63빌딩의 4배나 된다. 백층 이상의 빌딩 중 해운대 관광리조트보다 주거지 비율이 높은 건물은 없다. 서울시의 경우 연면적 10만 제곱미터 이상을 환경영향평가 대상으로 정해놓고 있어 그 제한을 6배나 초과하는 해운대 관광리조트는 서울에서라면 당연히 환경영향평가 대상인 것이다. 특히 서울시는 50층, 200m 이상 건축물의 기준을 더욱 강화하고 있어 해운대 관광리조트는 중점 평가대상이 된다. 도심지 건물에 대해 수평만 제한하고 수직엔 제한이 없는 부산시의 기준은 황당무계의 극치랄 할 수 있다.

넷째, 시민의 혈세로 민간사업자의 부동산 개발을 돕는 부산시

해운대 관광리조트를 위한 부지조성 공사비는 부산시가 부담하고 있다. 이는 부지조성공사는 민간사업자가 맡는다는 공모지침서를 명백히 위반한 것이다. 이뿐만 아니다. 소공원 등 생태용지와 사업부지 내 도로 용지 및 교통문제도 부산시의 부담인데 이들 비용은 최소 천억대로 추산된다. 서울시가 심의 중인 123층의 제2롯데월드의 경우는 정반대로 이 모든 것이 개발사의 부담일뿐 아니라 조건도 까다롭다. 부산시가 시민의 혈세로 사기업의 부동산 개발을 돕는 것이다. 

부산시는 해운대 관광리조트 부지에 아파트를 도입하지 않고 공공개발을 약속했고 그런 명분으로 민간지주들의 땅을 강제로 수용했다. 그러나 이렇게 수용한 부지를 부산시는 트리플스퀘어에게 부지 수용과 부지 조성에 든 비용 2300억원에서 33억원을 더 붙인 가격으로 팔았다. 부동산 업계에서는 해운대 해변을 끼고 있는 마지막 대규모 택지로 해운대 관광리조트는 그 가치를 평가할 수 없을 정도라고 말하고 있다.  

다섯째, 심의 과정에서 부산시민을 농락한 부산시

2007년 해운대 관광리조트 민간사업자 공모를 실시하면서 부산시는 오피스텔은 제외한다고 명시했다. 주거시설이 허용되지 않으면 백층 이상은 타당성이 없다고 판단한 나머지 2개사는 70층 규모의 건물을 설계했고 트리플스퀘어만 백층이 넘는 117층으로 응모해 당선되었다. 그런데 1년 뒤 트리플스퀘어는 사업성을 보장해달라며 주거시설 도입을 요청했고 부산시는 이를 그대로 받아들였다. 애초 공모지침을 위반한 것은 타 응모자에 대한 약속 위반이고 트리플스퀘어에 대한 특혜이다.

이런 심각한 문제를 안고있는 해운대 관광리조트를 심의한 심의위원 25명 중 15명이 전 현직 공무원 시의원, 시 연구기관 출신 관변 연구원 교수들이다. 심사위원 중에는 민간사업자인 트리플스퀘어 감사와 이 회사로부터 용역을 받은 교수도 포함되어 있다. 심의위원 중 시정에 비판적인 시민 사회단체 위원은 단 한명도 없다. 주거용도 허용 결정의 경우엔 12월 24일 크리스마스 이브에 부산시 실 국장들로만 구성된 '시정조정위원회'에서 30분만에 전격 심의 통과시켜 1주일 뒤 관보에 게재했다.

부산시의 이런 기가막힌 도움으로 2012년 해운대 해변 바로 앞에 108층짜리 빌딩이 공사에 들어간다. 부산시가 108층 빌딩을 추진하는 과정을 보면 막무가내로 추진하는 이명박 정권의 4대강 공사가 떠오른다. 4대강처럼 완공 후도 문제지만 그 거대한 괴물이 만들어지는 과정에 시민을 얼마나 괴롭힐지도 걱정이다. 부산시민으로서 앞으로 해운대를 타 지역민들에게 내놓고 자랑할 수 있을까. 벌써 해운대가 부끄러워질려고 한다.


* 4월 14일 부산 참여자치 시민연대와 해운대 난개발에 관한 간담회가 있습니다. 오후 4시 해운대 관광리조트 부지 앞에 모여 난개발 지역을 둘러보고 오후 6시 부전동 참여자치 시민연대에서 간담회를 가질 예정입니다. 참여를 원하는 블로거와 트위터러는 메일 또는 옆의 마이피플 문자로 연락을 주시거나 댓글을 남겨주시기 바랍니다.